พี่ๆ วัยใกล้เกษียณหลายท่าน เล่าให้ผมฟังว่า อยากเป็นเจ้าของ คอนโด ตึกแถว ที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สามารถเก็บค่าเช่าเป็นรายได้ประจำและสม่ำเสมอให้กับพวกเขา หลังจากที่เกษียณอายุงานไปแล้ว
แต่ปัญหาคือ ไม่มีความเข้าใจ ขาดทักษะ รวมถึงไม่มั่นใจในการเลือกและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น
จะเห็นว่ามีสารพัดคำถามที่ต้องคิดให้ทะลุ แถมต่อให้มั่นใจว่าสามารถทำทั้งหมดได้ ราคาต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนก็ค่อนข้างสูง การจะถือครองทรัพย์หลายแห่งเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงก็ทำได้ยากตามมา และถ้าถือทรัพย์น้อยแห่ง หากพลาดขึ้นมาเงินก็จะจม ครั้นจะขายก็อาจขายได้ยาก หรือได้ราคาไม่ดี
ผมเลยเล่าให้ฟังว่า มันมีกองทุนรวมประเภทหนึ่ง ที่น่าจะตอบโจทย์ความต้องการ และแก้ปัญหาให้กับพี่ๆ ได้ นั่นก็คือ กองทุนรวมหน่วยลงทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกสั้นๆ ว่า “Fund of Property Fund”
Fund of Property Fund ก็เป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่ง คล้ายๆ กับกองทุนหุ้นที่พี่ๆ หลายคนคุ้นเคย แตกต่างตรงที่สำหรับกองทุนหุ้นนั้น ผู้จัดการกองทุนจะนำเงินที่พี่ๆ ซื้อหน่วยลงทุน ไปลงทุนในหุ้นเป็นหลัก แต่ Fund of Property Fund นั้น เค้าจะนำเงินพี่ๆ ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายๆ กองแทนครับ ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือถือสิทธิ์ในการรับรายได้จากค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ แตกต่างกันไป อาทิ
ซึ่งนอกจากอสังหาริมทรัพย์พื้นฐานที่มักมีการให้เช่าพื้นที่เหล่านี้แล้ว Fund of Property Fund ก็ยังสามารถลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ซึ่งมีรายได้จากค่าเช่าทรัพย์สินต่างๆ ที่เป็นโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจของประเทศ เช่น รถไฟฟ้า โรงไฟฟ้า โครงข่ายเสาและสายสัญญาณโทรคมนาคม ฯลฯ อีกด้วย
โดยเมื่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายเหล่านั้นได้รับรายได้เป็นค่าเช่ามา ก็จะนำมาจ่ายเป็น เงินปันผล คืนให้กับผู้ถือหน่วยที่ลงทุนในกองทุนนั้นๆ และนอกจากจะได้รับเงินปันผลแล้ว ราคา NAV ของบางกองทุนยังสามารถปรับตัวขึ้น (และลง) ได้ จากการที่ทรัพย์สินที่ถือครองเพิ่มค่าขึ้น (ลดค่าลง)
ซึ่ง Fund of Property Fund ที่ถือลงทุนในกองทุนนั้นๆ อยู่ เมื่อได้รับผลประโยชน์มาจาก 2 ช่องทางข้างต้น ก็จะนำมาจัดสรรคืนเป็นผลประโยชน์ให้กับผู้ที่ลงทุนต่อไป ซึ่งก็มีทั้งในรูปของการ จ่ายเป็นเงินสด ออกมา และในรูปของ ส่วนต่างราคา NAV ที่เพิ่มขึ้น คล้ายๆ กับการที่พี่ๆ ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งเมื่อเฉลี่ยๆ ผลตอบแทนระยะยาวๆ ของ Fund of Property Fund โดยรวมเอาผลตอบแทนทั้งในรูปของเงินสด และส่วนต่างราคาเข้าด้วยกัน ก็จะอยู่ที่ราวๆ 6-8% ต่อปี ถือว่าไม่เลวเลยทีเดียว
เพราะถ้าเราลงทุนเงิน 1 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 60,000 – 80,000 บาท ซึ่งถ้านำเงินจำนวนเดียวกันนี้ไปซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ก็อาจได้คอนโดขนาดเล็ก ซึ่งก็น่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 6,000 – 7,000 บาท หรือปีละ 72,000 – 84,000 บาท เช่นกัน แต่ความต่างก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าผ่าน Fund of Property Fund นั้นมี ข้อได้เปรียบ คือ
แต่ในดีก็ย่อมมีเสียอยู่เป็นธรรมดา หากเลือกที่จะลงทุนใน Fund of Property Fund แล้ว นี่คือ ข้อเสีย ที่พี่ๆ ควรรับรู้ไว้ด้วยครับ
ส่วนตัวแล้ว ผมคิดว่า Fund of Property Fund นี้ ก็น่าจะเหมาะกับพี่ๆ ที่ต้องการสร้างรายได้ที่มีความสม่ำเสมอระดับหนึ่ง จากเงินก้อนใหญ่ (หรือเล็กก็ได้) โดยพอใจกับผลตอบแทนสำหรับการถือยาวๆ ประมาณ 6-8% ต่อปี และรับได้กับความผันผวนของมูลค่าเงินที่ลงทุนไประหว่างทาง
ซึ่งจะให้ดีทีม Avenger Planner แนะนำว่าเมื่อเลือกลงทุนกองทุนประเภทนี้ ควรจะรอได้อย่างน้อย 2-3 ปี โดยไม่ถอนเงินลงทุนนั้นออกมาเสียก่อน ก็น่าจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ได้รับผลตอบแทนที่เป็นบวก เข้าใกล้ค่าคาดหวังที่ 6-8% ต่อปีได้มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสด หรือกองทุนรวมที่ใช้ในการจัดพอร์ตหลังเกษียณ หรือพอร์ตที่เน้นสร้างรายได้นั้น ก็ยังมีอีกหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นตราสารหนี้ไทย ตราสารหนี้ต่างประเทศ หรือกระทั่งหุ้นที่แม้จะมีความเสี่ยงสูง แต่ก็สามารถบริหารจัดการได้ เช่นเลือกกองทุนหุ้นสไตล์หุ้นปันผล หรือหุ้นกลุ่ม Global Infrastructure ซึ่งมีความมั่นคงในผลประกอบการสูง แซมเข้าไปในพอร์ตหลังเกษียณก็ยังเป็นไปได้
เพราะยังไงเสีย ก็ไม่มีสินทรัพย์ไหนที่ดีได้ตลอดเวลา การกระจายการลงทุน ไปในสินทรัพย์ที่เลือกมาอย่างดีว่าสอดคล้องกับเป้าหมาย และกระจายไปในสัดส่วนที่เหมาะสม เพื่อให้สินทรัพย์นั้นทำงานร่วมกันในรูปแบบของ Teamwork ก็ยังจำเป็นอยู่ ซึ่งแนวทางการจัดพอร์ตหลังเกษียณของ Avenger Planner ก็ดำเนินการตามหลักการนี้ โดย Fund of Property Fund ก็ถือเป็นกำลังสำคัญในพอร์ตที่เราแนะนำเช่นกัน