พี่ๆ วัยใกล้เกษียณหลายท่าน เล่าให้ผมฟังว่า อยากเป็นเจ้าของ คอนโด ตึกแถว ที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สามารถเก็บค่าเช่าเป็นรายได้ประจำและสม่ำเสมอให้กับพวกเขา หลังจากที่เกษียณอายุงานไปแล้ว

แต่ปัญหาคือ ไม่มีความเข้าใจ ขาดทักษะ รวมถึงไม่มั่นใจในการเลือกและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น

• ควรเลือกทรัพย์แบบไหน ?
• ทำเลไหน ?
• จะหาผู้เช่ามาได้ยังไง ประกาศที่ไหน ?
• เก็บค่าเช่ายังไง แล้วถ้าผู้เช่าไม่จ่ายต้องทำยังไง ?
• แล้วถ้าทรัพย์สินเสียหาย ใครจะซ่อมแซม จ้างช่างเหรอ ?
• เมื่อทรัพย์สินเก่าไปเรื่อยๆ เริ่มปล่อยเช่ายาก ต้องทำยังไง ขายออกตอนไหน ?
• ภาษีล่ะต้องเสียมั๊ย เสียยังไง เมื่อไร ?

จะเห็นว่ามีสารพัดคำถามที่ต้องคิดให้ทะลุ แถมต่อให้มั่นใจว่าสามารถทำทั้งหมดได้ ราคาต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนก็ค่อนข้างสูง การจะถือครองทรัพย์หลายแห่งเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงก็ทำได้ยากตามมา และถ้าถือทรัพย์น้อยแห่ง หากพลาดขึ้นมาเงินก็จะจม ครั้นจะขายก็อาจขายได้ยาก หรือได้ราคาไม่ดี

ผมเลยเล่าให้ฟังว่า มันมีกองทุนรวมประเภทหนึ่ง ที่น่าจะตอบโจทย์ความต้องการ และแก้ปัญหาให้กับพี่ๆ ได้ นั่นก็คือ กองทุนรวมหน่วยลงทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกสั้นๆ ว่า “Fund of Property Fund”

Fund of Property Fund ก็เป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่ง คล้ายๆ กับกองทุนหุ้นที่พี่ๆ หลายคนคุ้นเคย แตกต่างตรงที่สำหรับกองทุนหุ้นนั้น ผู้จัดการกองทุนจะนำเงินที่พี่ๆ ซื้อหน่วยลงทุน ไปลงทุนในหุ้นเป็นหลัก แต่ Fund of Property Fund นั้น เค้าจะนำเงินพี่ๆ ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายๆ กองแทนครับ ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือถือสิทธิ์ในการรับรายได้จากค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ แตกต่างกันไป อาทิ

• อาคารสำนักงาน
• ห้างทรัพย์สินค้า
• โรงแรม
• โรงงาน และ คลังสินค้า
• ฯลฯ

ซึ่งนอกจากอสังหาริมทรัพย์พื้นฐานที่มักมีการให้เช่าพื้นที่เหล่านี้แล้ว Fund of Property Fund ก็ยังสามารถลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ซึ่งมีรายได้จากค่าเช่าทรัพย์สินต่างๆ ที่เป็นโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจของประเทศ เช่น รถไฟฟ้า โรงไฟฟ้า โครงข่ายเสาและสายสัญญาณโทรคมนาคม ฯลฯ อีกด้วย

โดยเมื่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายเหล่านั้นได้รับรายได้เป็นค่าเช่ามา ก็จะนำมาจ่ายเป็น เงินปันผล คืนให้กับผู้ถือหน่วยที่ลงทุนในกองทุนนั้นๆ และนอกจากจะได้รับเงินปันผลแล้ว ราคา NAV ของบางกองทุนยังสามารถปรับตัวขึ้น (และลง) ได้ จากการที่ทรัพย์สินที่ถือครองเพิ่มค่าขึ้น (ลดค่าลง)

ซึ่ง Fund of Property Fund ที่ถือลงทุนในกองทุนนั้นๆ อยู่ เมื่อได้รับผลประโยชน์มาจาก 2 ช่องทางข้างต้น ก็จะนำมาจัดสรรคืนเป็นผลประโยชน์ให้กับผู้ที่ลงทุนต่อไป ซึ่งก็มีทั้งในรูปของการ จ่ายเป็นเงินสด ออกมา และในรูปของ ส่วนต่างราคา NAV ที่เพิ่มขึ้น คล้ายๆ กับการที่พี่ๆ ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งเมื่อเฉลี่ยๆ ผลตอบแทนระยะยาวๆ ของ Fund of Property Fund โดยรวมเอาผลตอบแทนทั้งในรูปของเงินสด และส่วนต่างราคาเข้าด้วยกัน ก็จะอยู่ที่ราวๆ 6-8% ต่อปี ถือว่าไม่เลวเลยทีเดียว

เพราะถ้าเราลงทุนเงิน 1 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 60,000 – 80,000 บาท ซึ่งถ้านำเงินจำนวนเดียวกันนี้ไปซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ก็อาจได้คอนโดขนาดเล็ก ซึ่งก็น่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 6,000 – 7,000 บาท หรือปีละ 72,000 – 84,000 บาท เช่นกัน แต่ความต่างก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าผ่าน Fund of Property Fund นั้นมี ข้อได้เปรียบ คือ

• ทรัพย์สินที่ได้ลงทุนเป็นมีขนาดใหญ่ มีความมั่นคงสูง และมีผู้เช่าและรายได้จากค่าเช่าที่ค่อนข้างแน่นอน
• ทรัพย์สินที่ลงทุนมีการกระจายตัวค่อนข้างดี หลายทรัพย์ หลายประเภท หลายทำเล
• ทรัพย์สินเหล่านั้น ได้รับการคัดเลือกโดยผู้จัดการกองทุนซึ่งมีความรู้ความสามารถ ไม่ใช่เพียงแค่กระจายให้เยอะๆ เท่านั้น
• ผู้ลงทุนไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์เอง ทั้งการหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่า การซ่อมบำรุง ฯลฯ เพราะกองทุนจะมีการแต่งตั้งผู้บริหารทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการให้
• กรณีที่ทรัพย์สินใดควรมีการขายออก หรือมีการลงทุนเพิ่ม ผู้จัดการกองทุนจะเป็นผู้ตัดสินใจดำเนินการให้
• ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อย บางกองกำหนดเงินลงทุนขั้นต่ำไว้เพียง 1,000 บาทเท่านั้น
• มีสภาพคล่องที่ดีพอสมควร หลายกองสามารถสั่งซื้อ สั่งขายได้ทุกวันทำการ และรอไม่เกิน 5 วันทำการก็ได้รับเงินคืนแล้ว ทำให้ในกรณีฉุกเฉินสามารถยุติการลงทุน เพื่อนำเงินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ง่าย
• เรื่องภาษีต่างๆ มีความเรียบง่าย คล้ายการลงทุนในกองทุนรวมทั่วไป

แต่ในดีก็ย่อมมีเสียอยู่เป็นธรรมดา หากเลือกที่จะลงทุนใน Fund of Property Fund แล้ว นี่คือ ข้อเสีย ที่พี่ๆ ควรรับรู้ไว้ด้วยครับ

• ขาดอิสระในการบริหารจัดการทรัพย์ เนื่องจากเราได้มอบอำนาจนั้นให้กับผู้จัดการกองทุนไปแล้ว
• ขาดอิสระในการจัดการผลประโยชน์ที่ได้รับ เช่น เมื่อได้รับค่าเช่ามาในรูปของเงินปันผล Fund of Property Fund อาจพิจารณาไม่จ่ายเงินที่ได้มานั้นออกมาทั้งหมด เพื่อนำเงินส่วนนั้นไปลงทุนต่อ แต่ถ้าเราอยากได้เงินสดเพิ่ม ก็ต้องสั่งขายกองเพิ่มเอาเอง)
• ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากเงินกู้ได้ เพราะในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ในหลายกรณีเราสามารถกู้เงินมาช่วยส่วนหนึ่ง ซึ่งถ้ากู้มาซื้อแล้ว สามารถมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นมากกว่ารายจ่าย ก็ถือว่าได้เงินคนอื่น (Other’s People Money : OPM) มาช่วยทุ่นแรง (Leverage) แต่สำหรับ Fund of Property Fund แล้ว ต้องใช้เงินสดมาลงทุนล้วนๆ
• ไม่รู้สึกว่าได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เพราะถ้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ลงทุนเองโดยตรง เรายังได้มีชื่อในโฉนด ได้เดินเข้าเดินออก ได้ปรับปรุงตกแต่งทรัพย์นั้นด้วยตนเอง แต่การลงทุนผ่าน Fund of Property Fund แม้เราจะเป็นเจ้าของทางอ้อม แต่ก็ไม่มีสิทธิ์ได้ทำเช่นนั้น
• ต้องรับความผันผวนจากราคาหน่วยลงทุน (NAV) เนื่องจากราคา Fund of Property Fund มีการเปลี่ยนแปลงทุกวัน ขึ้นอยู่กับราคาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน บางช่วงขึ้น บางช่วงลง ช่วงขึ้นคงไม่เท่าไร แต่กองประเภทนี้ทีม Avenger Planner ประเมินไว้ว่า การที่กองจะติดลบสัก 8-15% ภายในระยะเวลา 1 ปีนั้น มีโอกาสเกิดขึ้นได้ แม้เมื่อถือระยะยาวจะคาดหวังผลตอบแทนเฉลี่ยที่เป็นบวกได้ก็ตาม
• มีค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งต้องจ่ายให้กับ บลจ. ซึ่งทำหน้าที่บริหารจัดการกองทุนนี้

ส่วนตัวแล้ว ผมคิดว่า Fund of Property Fund นี้ ก็น่าจะเหมาะกับพี่ๆ ที่ต้องการสร้างรายได้ที่มีความสม่ำเสมอระดับหนึ่ง จากเงินก้อนใหญ่ (หรือเล็กก็ได้) โดยพอใจกับผลตอบแทนสำหรับการถือยาวๆ ประมาณ 6-8% ต่อปี และรับได้กับความผันผวนของมูลค่าเงินที่ลงทุนไประหว่างทาง

ซึ่งจะให้ดีทีม Avenger Planner แนะนำว่าเมื่อเลือกลงทุนกองทุนประเภทนี้ ควรจะรอได้อย่างน้อย 2-3 ปี โดยไม่ถอนเงินลงทุนนั้นออกมาเสียก่อน ก็น่าจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ได้รับผลตอบแทนที่เป็นบวก เข้าใกล้ค่าคาดหวังที่ 6-8% ต่อปีได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสด หรือกองทุนรวมที่ใช้ในการจัดพอร์ตหลังเกษียณ หรือพอร์ตที่เน้นสร้างรายได้นั้น ก็ยังมีอีกหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นตราสารหนี้ไทย ตราสารหนี้ต่างประเทศ หรือกระทั่งหุ้นที่แม้จะมีความเสี่ยงสูง แต่ก็สามารถบริหารจัดการได้ เช่นเลือกกองทุนหุ้นสไตล์หุ้นปันผล หรือหุ้นกลุ่ม Global Infrastructure ซึ่งมีความมั่นคงในผลประกอบการสูง แซมเข้าไปในพอร์ตหลังเกษียณก็ยังเป็นไปได้

เพราะยังไงเสีย ก็ไม่มีสินทรัพย์ไหนที่ดีได้ตลอดเวลา การกระจายการลงทุน ไปในสินทรัพย์ที่เลือกมาอย่างดีว่าสอดคล้องกับเป้าหมาย และกระจายไปในสัดส่วนที่เหมาะสม เพื่อให้สินทรัพย์นั้นทำงานร่วมกันในรูปแบบของ Teamwork ก็ยังจำเป็นอยู่ ซึ่งแนวทางการจัดพอร์ตหลังเกษียณของ Avenger Planner ก็ดำเนินการตามหลักการนี้ โดย Fund of Property Fund ก็ถือเป็นกำลังสำคัญในพอร์ตที่เราแนะนำเช่นกัน