วางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรก ควรเลือกอย่างไร : ความเห็นจากนักวางแผนการเงินท่านหนึ่ง

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ : 16 พฤศจิกายน 2567

ถ้าคุณกำลังอ่านบทความนี้ แสดงว่ากำลังตัดสินใจระหว่างการ ซื้อบ้าน หรือ คอนโด เพื่อเป็นบ้านหลังแรก ซึ่งในประเด็นนี้นั้น หากได้มีโอกาสปรึกษากับนักวางแผนการเงิน ก็จะพบว่าได้รับข้อคิดเห็นแตกต่างกันไป เพราะแนวคิดในการเลือกบ้านหรือคอนโดนั้นมีหลากหลายมาก

บทความนี้ก็เป็นแนวคิดจากผู้เขียน ซึ่งคิดว่าตัวเองนั้นเป็นนักวางแผนการเงินคนหนึ่งที่ “อิน” กับการตัดสินใจเรื่องนี้ จึงขอนำไอเดียมาบอกเล่าให้ท่านผู้อ่านได้รับทราบ เพื่อนำไปปรับใช้ได้ตามความเหมาะสมนะครับ

ย้ำอีกรอบว่าเป็นเพียงอีกหนึ่งความคิดเห็น ไม่ได้ผิดถูกตายตัว สามารถที่จะแลกเปลี่ยนกันได้ครับ

โดยระหว่างการเลือกบ้านหรือคอนโดนั้น มีปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเป็นข้อๆ ดังนี้ครับ

ปัจจัยสำคัญในการเลือกบ้านหรือคอนโด

1. วัตถุประสงค์การใช้งาน

• บ้าน เหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัว รวมถึงพื้นที่สวน พื้นที่ทำกิจกรรม การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง และความสามารถในการต่อเติมในอนาคต
• คอนโด เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายใกล้ที่ทำงาน หรือโรงเรียนลูก โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

2. การเดินทาง

• บ้าน ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งให้บรรยากาศเงียบสงบ ระยะทางในการเดินทางไปกลับที่ทำงานอาจไกลกว่าคอนโด อย่างไรก็ตาม หากมีกำลังซื้อเพียงพอ สามารถเลือกซื้อบ้านในพื้นที่ใกล้เมืองหรือในเมืองได้
• คอนโด ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในพื้นที่เมือง หรือบริเวณใกล้แหล่งธุรกิจ โดยมากจะติดกับระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า BTS/MRT หรือสถานที่สำคัญ ทำให้สะดวกสบายต่อการเดินทางมากกว่า
• สำหรับบางท่าน อาจแก้ปัญหาโดยการเช่าหรือซื้อคอนโด พร้อมกับซื้อบ้านไปด้วย โดยในวันธรรมดาจะพักอาศัยที่คอนโดเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน และรับส่งบุตรฯ วันศุกร์จะเดินทางกลับมาพักผ่อนที่บ้าน และในช่วงเย็นวันอาทิตย์หรือเช้าวันจันทร์จะกลับไปที่คอนโดอีกครั้ง

3. ไลฟ์สไตล์ ความสะดวกสบาย

• ที่ราคาเท่ากัน คอนโดมีความสะดวกสบายมากกว่า และเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ หรือผู้ที่ชอบใช้ชีวิตในเมือง โดยหลายคนที่ซื้อคอนโดนั้น ในวันหยุดก็ไปพักผ่อนตามห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ หรือ สวนสาธารณะ บริเวณใกล้ที่พักที่เดินทางได้สะดวก
• ส่วนบ้านนั้น จะเหมาะกับผู้ที่อาจจะไม่ได้มีไลฟ์สไตล์ข้างต้นมากนัก เช่น เป็นผู้ที่ชอบใช้เวลาอยู่ที่บ้าน อยู่กับสมาชิกในครอบครัว รวมถึงสัตว์เลี้ยง และอาจมีการชักชวนแขกมาทานอาหารหรือพูดคุยกันที่บ้านเป็นครั้งคราว ซึ่งก็มักจะต้องการพื้นที่ที่มากขึ้นกว่าคอนโด เช่นมีห้องที่มากขึ้น มีพื้นที่สีเขียวที่มากขึ้น มีบริเวณสำหรับรับแขกได้มากขึ้น เป็นต้น

4. ความปลอดภัย

• สำหรับบ้าน ในช่วงแรกๆ ความปลอดภัยอาจไม่แตกต่างจากคอนโดมากนัก บางพื้นที่อาจจะมีความปลอดภัยที่ดีกว่า แต่เมื่อโครงการบ้านส่วนใหญ่ขายจบแล้ว ต้องเปลี่ยนนิติบุคคลที่จะดูแลพื้นที่ส่วนกลาง อาจทำให้คุณภาพและความปลอดภัยเปลี่ยนแปลงไป ตัวอย่างเช่น บริษัท A ที่ขายโครงการบ้าน ก็จะมีนิติบุคคลของบริษัท A ดูแล และมักทำได้ดี เพื่อให้ความมั่นใจแก่ลูกค้าที่จะซื้อโครงการ เมื่อโครงการจบลง หลายหมู่บ้านจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลและกรรมการเข้ามาดูแล ซึ่งอาจส่งผลให้คุณภาพและความปลอดภัยเปลี่ยนไป บางโครงการนิติบุคคลล่มจนกลายเป็นหมู่บ้านเปิด ทำให้ความปลอดภัยลดลงหรือหายไปเลยก็มี
• สำหรับคอนโด แม้จะจบโครงการไปแล้ว ด้วยความเข้มแข็งของนิติบุคคลและการดูแลจัดการที่ทำได้ง่ายกว่าบ้าน ก็สามารถรักษาระดับความปลอดภัยที่ดีได้ 20-30 ปี หรือตลอดโครงการ

5. อายุการใช้งาน

• บ้าน เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กจะมีอายุ 50-80 ปี และอาจจะถึง 100 ปีขึ้น ขึ้นกับคุณภาพการก่อสร้าง และการดูแลรักษา และยังสามารถซ่อมแซมปรับปรุงเฉพาะจุดได้ตามความจำเป็น โดยเมื่อตัวอาคารไม่สามารถใช้งานได้ ก็ยังสามารถทุบทิ้งสร้างใหม่บนพื้นที่เดิมได้
• คอนโด เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กอายุใช้งาน 30-50 ปี หรือมากกว่านั้น สำหรับประเทศไทย คอนโดมิเนียมเป็นทรัพย์สินแบบอาคารชุดที่สามารถถือครองได้ตลอดชีพ (Freehold) ผู้ซื้อมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ตลอดไปจนกว่าจะมีการรื้อถอนอาคาร หากอาคารสภาพเสื่อมโทรม ไม่สามารถใช้งานได้อีกหรืออันตรายต่อผู้อยู่อาศัย โดยอาจมีการลงมติจากนิติบุคคลเพื่อรื้อถอนอาคาร และสร้างใหม่ หรือขายที่ดินและแบ่งปันรายได้ให้เจ้าของห้องชุดตามสัดส่วน

6. แผนการขายและปรับเปลี่ยนบ้านในอนาคต

• สำหรับบ้าน มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามทำเล มีโอกาสขายต่อได้ง่าย และสามารถปรับปรุงขยายเพิ่มเติมได้ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงค่อนข้างสูง เช่นกรณีที่บ้านทรุด หลังคารั่วซึม ฯลฯ
• ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมมักเสื่อมมูลค่าเร็วกว่าบ้านและมีอายุการใช้งานที่จำกัด แม้จะตั้งอยู่ในทำเลดี แต่เมื่อคอนโดมิเนียมมีอายุสูงขึ้นมาก เช่น 20-30 ปีขึ้นไป โครงสร้างและระบบต่างๆ อาจเสื่อมสภาพ ต้องซ่อมแซมและปรับปรุงใหม่ การขายหรือปล่อยเช่าในอนาคตอาจต้องใช้เวลาและความพยายามมากขึ้น
• ดังนั้น ในระยะยาว ผมคิดว่าบ้านอาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่ากว่า ในขณะที่คอนโดมิเนียมอาจเหมาะสมกับผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายในชีวิตประจำวัน แต่ไม่เหมาะสำหรับการลงทุนในระยะยาว

ต้องเตรียมตัวเรื่องการเงินต่างกันอย่างไร ?

ปัจจัยทั้ง 6 ในบทความข้างต้นนั้น เป็นความแตกต่างในเชิงตัวบ้าน แต่ในหัวข้อนี้จะเป็นความแตกต่างในเชิงตัวเงินบ้างนะครับ มีอะไรบ้าง เชิญอ่านต่อได้เลยครับ

1. เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายในการซื้อ

• บ้าน โดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดเงินดาวน์ไว้ที่ประมาณ 10 - 20% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทบ้าน บางแห่งอาจมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น ผ่อนชำระเงินดาวน์หรือกู้ได้ 100% ของราคาบ้าน
• คอนโด ส่วนใหญ่จะมีอัตราเงินดาวน์ที่ใกล้เคียงกับบ้าน แต่บางโครงการอาจเสนอเงื่อนไขพิเศษ เช่น ดาวน์ 5 - 10% ในช่วง Pre-sale ซึ่งอาจจะสามารถผ่อนดาวน์ได้ หากคอนโดที่มีราคาสูง ก็อาจมีการกำหนดเงินดาวน์ไว้ที่ 15 - 20%
• การซื้อบ้านหรือคอนโดโดยใช้สินเชื่อเงินกู้ จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าประกันอัคคีภัย หรือ กรณีของคอนโดยังอาจมีค่าที่จอดรถ ที่บางโครงการมีการเรียกเก็บเพิ่มเติม ตัวอย่างเบื้องต้นมีดังตารางด้านล่างนี้ครับ

2. ค่าตกแต่งก่อนเข้าอยู่

• บ้าน มักมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ และมีห้องหลากหลายประเภท เช่น ห้องครัว ห้องรับแขก ห้องนอน ห้องน้ำ และห้องแต่งตัว โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้านจะอยู่ระหว่าง 10-20% ของราคาบ้าน ขึ้นอยู่กับความต้องการและคุณภาพของวัสดุ หากบ้านมีราคา 5 ล้านบาท งบตกแต่งอาจอยู่ในช่วง 500,000 - 1,000,000 บาท หรือสูงกว่านั้น หากต้องมีการสร้างห้องเพิ่ม ต่อเติมระเบียง หรือทำสวน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าคอนโด ในกรณีที่ต้องการปรับปรุงระบบไฟฟ้า ประปา หรือทำรั้วใหม่ อาจต้องใช้งบประมาณเพิ่มเติม
• คอนโด มีพื้นที่จำกัดและรูปแบบห้องที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ห้องสตูดิโอ หรือห้องนอน 1 - 2 ห้อง ทำให้การตกแต่งง่ายกว่าและไม่ต้องใช้งบประมาณสูงเท่าบ้าน คอนโดมิเนียมมักเป็นแบบเปิดโล่ง (Open Plan) โดยห้องนั่งเล่นและห้องครัวอยู่ในพื้นที่เดียวกัน จึงสามารถเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์มัลติฟังก์ชันเพื่อลดค่าใช้จ่ายได้ ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 5-15% ของราคาคอนโด ขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของการตกแต่ง หากซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้านบาท งบตกแต่งอาจอยู่ในช่วง 150,000 - 450,000 บาท ซึ่งต่ำกว่าการต่อเติมบ้าน นอกจากนี้ บางโครงการอาจมีเฟอร์นิเจอร์พร้อมใช้อยู่แล้ว ก็จะยิ่งประหยัดค่าใช้จ่ายในการตกแต่งลงอย่างมาก

 3. อัตราดอกเบี้ยและการผ่อนชำระ

• ดอกเบี้ยบ้านและคอนโด ธนาคารใช้เกณฑ์ที่ใกล้เคียงกันในการพิจารณาสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัย โดยอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นอยู่กับประวัติเครดิต วงเงินกู้ ระยะเวลาการผ่อน และโปรโมชั่นที่ธนาคารเสนอในช่วงเวลานั้น บางธนาคารอาจมี โปรโมชั่นพิเศษ สำหรับการกู้ซื้อคอนโด เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก
• ตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยทั่วไป เช่น ปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3-5% ต่อปี (ตามโปรโมชั่น) ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป: อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (MLR) ประมาณ 6-7% ต่อปี
• ค่างวดรายเดือน จะขึ้นอยู่กับ จำนวนเงินกู้ ระยะเวลาการผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับ รวมถึงโปรโมชั่นและเงื่อนไขต่างๆ ที่สามารถจะเจรจาต่อรองได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรทำหากเราต้องการเงื่อนไขที่เหมาะกับเราที่สุด เช่น เราต้องการค่างวดที่ต่ำเป็นพิเศษ ในช่วง 1-3 ปีแรก บางธนาคารก็สามารถให้เงื่อนไขนั้นได้ เช่นอาจผ่อนต่ำเพียง 3,000 – 4,000 บาทต่อยอดเงินกู้ 1 ล้านบาท แล้วค่อยลอยตัวขึ้นในภายหลัง เป็นต้น
• ระยะเวลาการผ่อนชำระ ทั้งบ้านและคอนโดสามารถเลือกผ่อนชำระได้สูงสุดถึง 30-35 ปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร และอายุของผู้กู้ ซึ่งมักกำหนดว่าต้องผ่อนบ้านหมดก่อนอายุ 65-70 ปี

4. ค่าส่วนกลาง

• ค่าส่วนกลางสำหรับบ้านถูกคำนวณจากขนาดที่ดิน (ตารางวา) ซึ่งแตกต่างจากคอนโดที่คำนวณตามพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง (ตารางเมตร) ค่าส่วนกลางสำหรับบ้านครอบคลุมถึงการบำรุงรักษาถนนภายในโครงการ ระบบไฟฟ้าและน้ำประปาส่วนกลาง การดูแลสวนหย่อม สนามเด็กเล่น และพื้นที่สีเขียว รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย เช่น การจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ติดตั้งกล้อง CCTV และการเข้าถึงโครงการด้วยระบบ Key Card
• อัตราค่าส่วนกลางสำหรับบ้านปกติอยู่ที่ 10 - 30 บาทต่อตารางวาต่อเดือน ตัวอย่างเช่น หากที่ดินบ้านมีขนาด 50 ตารางวา ค่าส่วนกลางจะอยู่ที่ประมาณ 500 - 1,500 บาทต่อเดือน หรือปีละ 6,000 - 18,000 บาท โครงการบ้านบางแห่งอาจมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ หรือฟิตเนส ซึ่งอาจทำให้ค่าส่วนกลางสูงขึ้น
• ค่าส่วนกลางของคอนโดมิเนียมคำนวณจากพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง (ตารางเมตร) ไม่ใช่ขนาดที่ดิน สิ่งที่ครอบคลุม ได้แก่ การดูแลและบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด พื้นที่ Co-working space ลิฟต์ ทางเดิน ระบบไฟฟ้า น้ำส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย กล้อง CCTV การเข้าถึงด้วย Key Card หรือระบบสแกนลายนิ้วมือ
• อัตราค่าส่วนกลางสำหรับคอนโดมักอยู่ที่ 40 - 80 บาท/ตารางเมตร/เดือน หากห้องมีขนาด 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางจะอยู่ที่ 1,200 - 2,400 บาท/เดือน หรือปีละ 14,400 - 28,800 บาท คอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายหรืออยู่ในทำเลดี เช่น ใกล้รถไฟฟ้า มักมีค่าส่วนกลางสูงกว่า
• ความหนาแน่นของผู้พักอาศัยก็มีผลทำให้ค่าส่วนกลางถูกลงได้ เพราะหากโครงการมีจำนวนยูนิตมาก ค่าส่วนกลางอาจถูกลงเพราะผู้พักอาศัยช่วยกันแชร์ค่าใช้จ่าย แต่หากโครงการมีจำนวนยูนิตน้อย ค่าส่วนกลางต่อยูนิตจะสูงกว่า และอาจมีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถ Maintain สาธารณูปโภคส่วนกลางได้ในระยะยาวด้วย หากไม่สามารถเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ
• ค่าส่วนกลางที่แท้จริงอาจเปลี่ยนไปหลังจากผู้พัฒนาโครงการขายโครงการหมด เช่นหมู่บ้านที่ผมอยู่นั้น ตอนซื้อค่าส่วนกลางอยู่ที่ 40 บาทต่อตารางวา แต่เมื่อขายหมดแล้ว และมีการจัดตั้งนิติฯ กลับพบว่าค่าส่วนกลางที่แท้จริงคือ 80 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้เพราะทางผู้พัฒนาโครงการออกค่าส่วนกลางไว้บางส่วน เพื่อใช้ในการนำเสนอผู้ที่จะมาซื้อทำให้

บทสรุป

จากเนื้อหาข้างต้นทั้งหมด จะเห็นว่าการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ล้วนเป็นการตัดสินใจที่สำคัญและมีผลกระทบต่อวิถีชีวิตและสถานะการเงินในระยะยาว จึงควรพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ อย่างละเอียด ทั้งในเชิงคุณภาพ (Qualitative) และเชิงปริมาณ (Quantitative) เพราะเป็นการตัดสินใจที่หากทำไปแล้วจะเปลี่ยนแปลงได้ยากมาก หรือถ้าเปลี่ยนแปลงได้ก็มักมีความยากลำบาก เช่น มีต้นทุนที่สูง

ดังนั้น สำหรับท่านใดที่ประเมินแล้วคิดว่าต้องการคำแนะนำหรือคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ก็สามารถเรียกใช้บริการจากนักวางแผนการเงินได้นะครับ ผมเองและเพื่อนๆ ทีมงานนักวางแผนการเงินที่ บลป. Avenger Planner พร้อมเป็นเพื่อนคู่คิด ให้ท่านสามารถตัดสินใจทางการเงินในเรื่องต่างๆ ได้เหมาะสมกับตนเองที่สุด สามารถศึกษารายละเอียดบริการของพวกเราได้ที่ Link นี้เลยครับ