รีไฟแนนซ์บ้าน มีขั้นตอนอย่างไร ?

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คำสั้นๆ แต่สั่นสะเทือนถึงดวงดาว เพราะเป็นหนึ่งในวิธีการที่สามารถลดทั้งต้นลดทั้งดอก ช่วยให้ผู้มีภาระเรื่องบ้านปลดหนี้ได้เร็วขึ้น

ความจำเป็นที่เราต้องรีไฟแนนซ์นั้น ก็เพราะว่าโดยทั่วไป สินเชื่อบ้านมักจะมีดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำในช่วง 3 ปีแรกของการกู้ แต่หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะปรับสูงขึ้นอย่างมากมาก เช่น จากดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่แถวๆ 3-4% อาจปรับขึ้นไปเป็น 6-7% ได้เลยทีเดียว

ซึ่งการปรับดอกเบี้ยขึ้นนี้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญา ที่เราเซ็นกันไว้ล่วงหน้ากับทางธนาคารอยู่แล้ว ดังนั้นคนที่เข้าใจก็จะไม่ปล่อยให้ดอกเบี้ยสูงขึ้นไป แต่จะทำการรีไฟแนนซ์เมื่อครบกำหนด 3 ปี เพื่อไม่ต้องเสียดอกเบี้ยที่สูงเช่นนั้น

เพราะถ้าไม่ทำ แล้วหากเราจ่ายค่างวดเท่าเดิม ค่างวดที่จ่ายจะถูกนำไปจ่ายดอกเบี้ยก่อน จนเหลือไปตัดต้นเพียงน้อยนิด

ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงไม่เพียงช่วยลดดอก แต่ยังช่วยลดต้นหนี้ได้เร็วขึ้นด้วย เพราะเมื่อเสียดอกน้อยลง ค่างวดที่จ่ายก็จะไปตัดต้นได้มากขึ้นกว่าไม่รีไฟแนนซ์

บทความนี้จะพาท่านไปรู้จักกับการรีไฟแนนซ์บ้านในจุดสำคัญ เชื่อว่าจะเหมาะสำหรับทุกคนที่กำลังผ่อนบ้าน ทั้งมือใหม่และมือเก่าเลยค่ะ

รีไฟแนนซ์ (Refinance) VS รีเทนชั่น (Retention) ต่างกันยังไง

สองคำนี้ มักจะได้ยินคู่กันบ่อยๆ จนอาจทำให้หลายท่านสับสนว่ามันต่างกันอย่างไร ถ้าเอาแบบสั้นๆ ง่ายๆ เลย

การรีไฟแนนซ์ คือ การเปลี่ยนเจ้าหนี้ โดยย้าย “หนี้ทั้งก้อน” จากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ => เป็นการเริ่มต้นใหม่กับคนใหม่

ส่วน การรีเทนชั่น คือ การเจรจากับธนาคารเดิม เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย และ/หรือ ค่างวดลง => เป็นการเริ่มต้นใหม่กับคนเดิม นั่นเอง (ถ้าถูกใจก็คบกันไปยาวๆ เลยค่ะ)

โดยถ้าจะมองในแง่การดำเนินการ การเจรจากับธนาคารเดิม (Retention) ย่อมมีความสะดวกสบายและยุ่งยากน้อยกว่าเรื่องขั้นตอนต่างๆ เพราะเป็นเจ้าหนี้-ลูกหนี้กันอยู่แล้วตั้งแต่แรก

แต่ถ้ามองในแง่การประหยัดดอกเบี้ยร่วมด้วยแล้ว ก็อาจจะไม่เสมอไป หลายๆ กรณีรีไฟแนนซ์อาจจะตอบโจทย์กว่าก็เป็นได้

7 ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้าน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 

อุปสรรคที่มักจะขัดขวางการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ คือการคิดว่ามันยากไป ซึ่งจริงๆ แล้ว การรีไฟแนนซ์ไม่ได้ยากอย่างที่คิดนะคะ

ผู้เขียนจะค่อยๆ ไล่ Step ไปทีละขั้นแบบเข้าใจง่ายให้ทุกท่านทราบเอง ขั้นตอนมีดังนี้ค่ะ

1. เริ่มจากตรวจสอบสัญญากู้ฉบับเดิม

เพื่อดูว่าเราจะรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไร การทำผิดสัญญาอาจทำให้โดนค่าปรับกรณีปิดภาระหนี้ก่อนกำหนดได้ ส่วนใหญ่จะทำได้เมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้วค่ะ

2. สำรวจยอดหนี้คงเหลือ

ในส่วนของยอดหนี้ที่เหลือ ถ้าน้อยเกินไปธนาคารบางแห่งอาจมีเงื่อนไขไม่รับทำรีไฟแนนซ์ เช่น มียอดหนี้ < 1 ล้านบาท หรือมองในมุมกลับกัน ถ้ายอดหนี้เหลือน้อย ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ก็อาจจะน้อยเกินไป จนไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย และเวลาที่ต้องใช้ไปกับการดำเนินการ

3. Shopping ข้อมูลดอกเบี้ย เปรียบเทียบแหล่งสินเชื่อ

สิ่งที่เราต้องการ คือ ดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำลง และระยะเวลาในการผ่อนที่เหมาะสม แนะนำว่าควรเข้าไปคุยกับแต่ละธนาคารเองโดยตรงค่ะ อย่างน้อยๆ หาข้อมูลสัก 3 – 4 แห่ง การเข้าไปสอบถามเอง ก็จะได้ทราบเงื่อนไขที่เป็นปัจจุบันที่สุด หรือเป็นข้อมูลที่หาไม่ได้จากการสืบค้นบนอินเทอร์เน็ต

นอกจากนั้น กลุ่มอาชีพพิเศษบางอาชีพ เช่น กลุ่มอาชีพแพทย์ (แพทย์, สัตวแพทย์, ทันตแพทย์ และเภสัชกร) ผู้พิพากษา นักบินพาณิชย์ ก็มักจะมีดอกเบี้ยอัตราพิเศษให้ (อย่าลืมสอบถามนะคะ)

4. สำรวจค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ

การรีไฟแนนซ์ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมสำรวจประเมินหลักทรัพย์ ประมาณ 2,000 – 3,000 บาท (กรณีมีโปรโมชั่น อาจได้ยกเว้น)
• ค่าจดจำนอง จ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินสินเชื่อ ***นี่คือ ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุด*** (ซึ่งก้อนนี้ก็อาจมีโปรโมชั่นยกเว้นเช่นกัน แต่มักแลกมาด้วยเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์ไปที่อื่นอีก เช่น ภายใน 5 ปี)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินสินเชื่อ
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร (ถ้ามี)

5. เปรียบเทียบเงื่อนไขของธนาคารเก่า – ธนาคารใหม่

ในที่นี้คือ การเปรียบเทียบ “ค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการดำเนินการทั้งหมด VS ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้” ถือเป็นส่วนสำคัญที่สุด ในการตัดสินใจว่า “เราควรจะรีไฟแนนซ์หรือไม่” เพราะถ้าประหยัดดอกเบี้ยได้ 100,000 บาท แต่ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก็ใกล้เคียงกัน อย่างนี้ก็อาจเลือกไม่ทำดีกว่า

ซึ่งในการเปรียบเทียบนั้น มักจะใช้ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้เป็นระยะเวลา 3 ปี มาคำนวณ นั่นเพราะ 3 ปีเป็นระยะเวลาโดยเฉลี่ย ที่เราสามารถจะรีไฟแนนซ์ได้อีกครั้งหนึ่ง การเปรียบเทียบจึงมักดูแค่ช่วงนี้เป็นหลัก

ซึ่งกรณีท่านใช้บริการนักวางแผนการเงิน Avenger Planner นักวางแผนจะทำการเปรียบเทียบข้อมูลจากแหล่งสินเชื่อที่ท่านให้มา เพื่อให้ท่านได้ใช้ประกอบการตัดสินใจให้โดยละเอียด

แต่หากต้องทำเองก็มีสูตรลัดง่ายๆ อยู่ว่า ดอกเบี้ยใหม่เฉลี่ย 3 ปีที่ได้ ควรจะต่ำกว่าดอกเบี้ยเดิมอย่างน้อยๆ 0.35% ต่อปี จึงจะเริ่มคุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ ซึ่งเจ้าตัวเลข 0.35% ต่อปีนี้ ก็มาจากการนำเอาค่าใช้จ่ายต่างๆ ในข้อ 4 มาเฉลี่ยต่อ 3 ปี เพื่อให้ได้จุดคุ้มทุนคร่าวๆ ในการเปรียบเทียบนั่นเอง

6. เตรียมเอกสารเพื่อใช้ยื่นขอสินเชื่อ/ทำสัญญาเงินกู้ฉบับใหม่

เมื่อตัดสินใจเรียบร้อยก็ถึงขั้นตอนเตรียมเอกสารกันค่ะ เอกสารหลักๆ ได้แก่

• เอกสารข้อมูลส่วนตัว
• เอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน
• เอกสารสัญญากู้เงินจากธนาคารเดิม
• ใบแจ้งยอดหนี้คงเหลือกับธนาคารเดิม
• เอกสารเกี่ยวกับตัวบ้านที่ใช้เป็นหลักประกัน เช่น โฉนด สัญญาซื้อขายที่ดิน/ห้องชุด

ทั้งนี้อาจมีเอกสารเพิ่มเติมอื่นๆ ตามที่ธนาคารกำหนด สามารถสอบถามกับธนาคารแต่ละแห่งได้เลยนะคะ

7. ขั้นตอนสุดท้าย คือ การแจ้งไถ่ถอนจากธนาคารเดิม และทำเรื่องจดจำนอง ณ กรมที่ดิน

ซึ่งก็จะเป็นการนัดธนาคารเก่ามาทำเรื่องถอนการจดจำนอง และย้ายไปจดจำนองกับธนาคารใหม่ โดยในขั้นตอนนี้ธนาคารใหม่ก็จะจ่ายเงินเพื่อปิดยอดหนี้ของธนาคารเก่าให้กับเรา และเราก็ย้ายไปผ่อนกับที่ใหม่ในเงื่อนไขใหม่ต่อไป

เพียงเท่านี้ กระบวนการรีไฟแนนซ์ก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย อีกราว 3 ปีข้างหน้า เราค่อยมาทำกระบวนการนี้ซ้ำอีกครั้งค่ะ ถ้ากลัวลืมก็แนะนำว่าตั้งเตือนล่วงหน้าไว้ในแอพ Calendar ได้เลย เตือนไว้ก่อนถึงกำหนดสัก 2-3 เดือนก็ได้ค่ะ ไม่จำเป็นต้องรอให้ครบ 3 ปีก่อนนะคะ ถ้าจัดการได้ดี ก็จะรีไฟแนนซ์/รีเทนชั่นได้ โดยไม่ต้องมีช่วงที่จ่ายดอกเบี้ยแพงเลยค่ะ

ตัวอย่าง : แผนเกษียณอายุ